7 Consejos para vender tu vivienda al mejor precio

Vender una propiedad es una situación que siempre genera incertidumbre e inquietud. El primero de todos siempre es ¿qué precio le pongo a mi vivienda? y la respuesta como imaginará es "Depende". Depende de múltiples factores, así que vamos a verlos para que usted venda su vivienda sin estrés al mejor precio posible en un plazo de tiempo razonable. 

Por un lado hay factores que afectan al precio sobre los que usted no puede actuar como por ejemplo: 

- la superficie: la vivienda tiene los metros cuadrados que figuran en la nota simple registral y esos metros cuadrados son los que valen a efectos de la compraventa. 

- calidad constructiva: el tipo y calidad de los suelos, carpintería...etc. Puede pintar y hacer algún "lavado de cara" pero poco variará la calidad de la vivienda en general.

- zonas y servicios comunes: facilidades de la urbanización, piscina, zonas deportivas, jardines...etc 

- situación geográfica:  Es determinante en cuanto a infraestructuras en materia de colegios, transportes, comercio...etc, algo muy a valorar por el nuevo comprador sobre todo cuando compara inmuebles del mismo rango de precio situados en zonas diferentes.  

Sin embargo, por otro lado hay ciertos factores que afectan al precio sobre los que si podemos actuar. Es aquí donde debemos poner todo nuestro empeño en optimizarlo para que afecten positivamente a la percepción del comprador y por tanto al precio de la vivienda:

Todos sabemos que las prisas no son buenas en general. En el momento de vender, si tiene prisa el precio caerá en proporción a la prisa que usted tenga, por lo que le recomendamos las deje a un lado. 

El estado general de la vivienda es el segundo factor importante:  Se trata de enseñar al cliente el potencial de la misma, por lo que debemos dedicar algo de tiempo y quizás una pequeña inversión antes de ponerla a la venta. Le sugerimos algunas mejoras que implican un bajo esfuerzo y puede suponer una diferencia considerable respecto a cómo percibe el posible comprador el estado de la vivienda. Algunas de las más importantes son:

1.-Valore el estado general de las paredes y techos. Quizás una mínima inversión en pintura pueda lograr que la vivienda luzca muchísimo mejor. Si tiene alguna pequeña grieta es el momento de arreglarla y pintarla. Desconchones y agujeros de antiguos cuadros dan mal aspecto a la vivienda y baja el precio que el comprador está interesado en pagar.  

Cuando el posible comprador percibe un buen estado de mantenimiento, su confianza en la vivienda aumenta y su disposición a elegirla también.  

2.-Despejar bien la entrada para dar mayor sensación de amplitud. También hay que recoger el salón y los dormitorios, dejando fuera de los armarios sólo lo imprescindible, todo con el objetivo de dar sensación de serenidad y amplitud. 

3.- Antes de la visita del futuro comprador, debemos asegurarnos que la vivienda está toda perfectamente ventilada y las persianas están subidas hasta arriba permitiendo que entre mucha luz en la vivienda. Las visitas deberán hacerse preferiblemente en el momento del dia que la vivienda es más agradable (dependiendo de la orientación y la estación del año).

4.- La cocina y los cuartos de baño deben estar impolutos, sin olores de ningún tipo y con las encimeras limpias de electrodomésticos y totalmente despejadas.Esto da sensación de orden y amplitud.

5.- Tenga los suelos despejados y limpios, todo ordenado e impecable. Si tiene alfombras, asegúrese de que están bien aspiradas y libre de pelos de animales domésticos.

6.- Si es posible, evitar que haya niños ni ancianos en la vivienda. Su ausencia suele hacer la visita más relajada. El comprador, si está interesado, necesitará tiempo para ver toda la vivienda con tranquilidad.  Recomiendo la presencia únicamente del propietario y del comercial. 

7.- Contrate un comercial ¿Por qué? Por muchos motivos, algunos de los más importantes son: 

- para la comercialización de la vivienda le recomendará el precio justo al que puede vender. Ellos conocen el mercado y podrán aconsejarle la mejor cifra.

- el comercial  tiene un mayor potencial de ventas ya que generalmente trabajan con una base de datos inmobiliaria que hace que el alcance de su propiedad sea mayor que si se ocupa usted de decirlo entre amigos y familiares ademas de alguna revista o portal online. Distribuirá la propiedad a una mayor cantidad de público objetivo. 

- los compradores que le presente serán realmente compradores con potencial, dispuestos a comprar. 

- en general el comprador se siente más cómodo dando su opinión a personas neutrales como el comercial que al propietario de la vivienda. 

- el comercial puede llegar a lograr unas condiciones interesantes para ambas partes sin tener que asumir usted el papel negociador con el comprador, que a veces puede resultar incómodo o violento para las partes frente a frente.    

El agente inmobiliario es la base de para que una operación salga bien para ambas partes. Déjese aconsejar por profesionales con experiencia y conocimiento del mercado y confíe en su capacidad de negociación. Venderá su propiedad sin estrés, a un precio justo y en el plazo que usted necesita. 

7 consejos para vender tu vivienda al mejor precio from Massimo Filippa

Por Massimo Filippa

La construcción en Marbella ¿se está recuperando el sector?

Todos los indicadores apuntan a un alza, ya constatada, del sector de la construcción en Marbella, con índices de crecimiento de la inversión de un 1,8% en 2015 y un 3% en 2016 y una previsión del 6,1% para el 2017.

Datos como el aumento del empleo en el sector, el aumento del consumo de cemento y el incremento de un 39,8% interanual del número de compraventas según datos del Consejo General del Notariado (febrero 2016) son inequívocos y muestran la mejoría del sector, que se recupera de una manera equilibrada, gradual y más sana que en épocas anteriores.

Marbella es el mercado más codiciado en España y aquí las cifras apuntalan con claridad la recuperación de un sector clave para el turismo y en general, para la economía malagueña. El principal vértice que sostiene este despertar es el de la venta residencial.

Desde principios de 2015, las grúas han vuelto a Marbella, con numerosas construcciones que han devuelto la sonrisa a los promotores. Sin llegar a los niveles anteriores hasta el 2006, el número de nuevas edificaciones en Marbella determina este resurgimiento. En 2015 se autorizaron 492 licencias de construcción en Marbella ya que la demanda supera ya a la oferta.

Nuestra ciudad es uno de los mercados españoles más atractivos: tiene una calidad de vida muy alta, un clima fantástico, una excelente comunicación con aeropuertos internacionales como Málaga o Gibraltar y una construcción de lujo muy valorada con amplias zonas verdes y servicios muy cualificados. En estos momentos además, hay que situarla en una coyuntura económica de precios competitivos y  tipos de interés bajos con entidades financieras abiertas de nuevo al crédito mediante préstamos hipotecarios. 

Además, Marbella es percibida como un lugar seguro, libre de los atentados terroristas sufridos por otros países del Mediterráneo. El turismo extranjero se benefició de la crítica situación vivida en países receptores de turismo llegando España a sobrepasar la cifra de 67 millones de turistas en el 2016. Y es de sobra conocido que para que se produzca una venta de segunda residencia primero debe llegar el turista. Este hecho constatado ha traído la apertura de nuevo de numerosas oficinas inmobiliarias en Marbella que cerraron con la crisis y han vuelto a posicionarse en el mercado viendo la alegría con la que éste está resurgiendo, que aunque sin llegar a niveles precrisis, son buenos y desde luego los indicadores nos hacen ser optimistas en el futuro.

El perfil de nuevo comprador es foráneo. Durante los primeros años terribles de la crisis, la inversión rusa en viviendas de lujo sostuvo la construcción. Posteriormente la bajada de los precios atrajo a compradores europeos. En 2015 más de la mitad de las ventas fueron a residentes de la Comunidad Europea, especialmente el mercado británico, tradicionalmente nuestro mejor cliente. Y en el 2016, el cliente iraní está mostrando un especial interés por invertir en vivienda en Marbella.

Marbella ha sido y es la punta de lanza del sector de la construcción en la Costa del Sol y como se ha demostrado anteriormente, las demás localidades clave de la provincia acaban sucumbiendo al efecto dominó cuya primera pieza es y siempre ha sido Marbella, pero la vivienda de nueva construcción que se está moviendo va orientada a segunda residencia. Asi que Marbella tiene aún una deuda pendiente con la recuperación del comprador local para residencia habitual.

Actualmente, según publican los organismos oficiales del estado, el número de ventas de viviendas supera al de las hipotecas y ello significa que el perfil de comprador está ubicado en la inversión y el ahorro a partir de tangibles inmobiliarios. Si bien, el comprador prefiere viviendas de no más de 15 años por lo que la venta de viviendas nuevas que está resurgiendo en Marbella tiene prácticamente la venta asegurada como lo demuestran las de reciente construcción que vuelven a venderse "sobre plano" y los números corroboran que la cantidad de inmuebles acabados y sin vender ha descendido notoriamente, según siempre datos oficiales. Este indicador es fundamental, pues anima al promotor a invertir en nuevos proyectos urbanísticos.

En el polo negativo, sólo la licitación de obra pública se mantiene en niveles bajos, lo que orienta el comportamiento del sector inmobiliario hacia compradores directos. No obstante, es previsible que los ayuntamientos recurran a los fondos europeos en caso de imposibilidad de inversión directa; de hecho, no debe olvidarse que a la postre, esta es, a la larga, una vía de ingreso notoria para las corporaciones locales via impuestos y tasas. Un efecto colateral del despegue del ladrillo es el del precio y  en los últimos tres años, el valor de las viviendas ha aumentado de manera gradual.

Sin duda, la lección de años anteriores ha alimentado el aprendizaje de un sector que ha vivido tiempos difíciles pero que se recupera a buen ritmo. No esperamos que los precios vuelvan a dispararse como antaño pero si que aumenten gradualmente. Todos los expertos apuntan a que el aumento nunca debe superar al del IPC para no volver a recrear los fantasmas del pasado. Además, la construcción es uno de los baluartes en la creación de empleo. 

El aumento de la inversión privada que ya se está produciendo desde hace un año a buen ritmo, ha supuesto ya un crecimiento de las contrataciones en el sector para los distintos oficios. Y por consiguiente, el mercado laboral ya se contagia y adhiere al sector de la construcción y a su simiente crematística, siempre garantía de prosperidad.

Así las cosas, Marbella mantiene su rol de cabeza de león en el contexto inmobiliario, una posición sustentada a partir de un buen trabajo y donde ya han empezado a venir de nuevo turistas que se convierten después en inversores de segunda residencia y el sector lleva ya algo más de un año abriendo nuevas oficinas inmobiliarias como respuesta al aumento de la demanda real  de compraventa de viviendas que se viene produciendo en Marbella desde hace más de un año.

¿Se está recuperando la construcción en Marbella? de Massimo Filippa

Por Massimo Filippa